规划引领+土地政策融合开云体育- 开云体育官方网站- APP 最新2025创新 突破城市更新用地瓶颈丨智库

2025-06-09 07:05:03　　点击量：

　　开云体育官方,开云体育app,开云app下载,开云棋牌,开云直播,开云体育靠谱吗,开云体育和亚博,开云体育老板是谁,开云官网,开云体育,开云直播英超,开云电竞,开云游戏,开云,开云体育官网,开云体育官方网站, 开云app, kaiyun sports, 开云体育简介, 开云体育官方平台, 世界杯开云, 开云体育app下载, 开云体育网址, 开云体育2025

　　近期出台的《关于持续推进城市更新行动的意见》将“完善用地政策”作为重要的支撑保障机制，在总体要求中强调，“坚持规划引领，发挥发展规划战略导向作用，强化国土空间规划基础作用，增强专项规划实施支撑作用”。在用地政策上，提出“加强用地保障”“推动土地混合开发利用和用途依法合理转换”“盘活利用存量低效用地”等具体要求。这些制度安排为破解城市更新中的用地难题提供了解决方案，为持续推进城市更新行动提供了制度保障。

　　首先是土地用途冲突与规划刚性约束之间的矛盾。在用地性质方面，老旧城区经常出现工业、仓储等低效用地与城市功能升级需求不匹配问题。城市更新项目需要实现土地用途的调整（如工业用地转商业用地）或功能混合（如居住与商业融合），但由于现有规划体系不够灵活，调整流程繁琐，限制了项目的灵活性和创新性。例如，工业用地转为商业或文化用地时，需突破原规划用途管制，但涉及国土、城建等多部门协调，程序复杂且周期长。在规划体系方面，传统国土空间规划侧重“自上而下”的刚性管控，而城市更新需兼顾“自下而上”的市场需求。

　　一是建立“城市体检—规划—实施”一体化机制。城市体检是城市更新的一项重要基础性工作，旨在通过城市体检发现土地利用效率低、基础设施薄弱、生态环境不佳等问题，制定针对性的更新专项规划。目前全国所有地级以上城市均已全面开展城市体检工作，普遍形成了“城市体检—专项规划—片区策划—项目实施方案”的一体化推进机制。例如天津市建立“城市体检发现问题、城市更新解决问题”的闭环工作机制。将城市体检与城市更新规划计划、方案策划等衔接，完善城市体检指标体系，系统制订5项提升计划、16项更新工程。江西省建立城市体检成果转化的工作机制，要求各市县一体化推进城市体检与城市更新工作，并将一体化推进情况纳入政府年度考核。

　　二是创新土地政策。各地在城市更新中尝试突破传统的土地管理模式，探索灵活的土地政策。例如，为了适应土地用途变更和建筑功能转化需要，北京市完善存量建设用地盘活利用政策，先后出台了《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》《建设用地功能混合使用指导意见（试行）》，鼓励产业用地混合利用，完善土地利用方式和年限，解决了更新主体对空间功能升级的常态化需求。供地方式上，一些城市采用带方案出让、协议出让、弹性年期等方式，提高土地供应的灵活性和适应性。长沙明确城市更新片区（单元）内经营性用地可实行带方案挂牌出让方式供地；城市更新片区范围内边角地、夹心地、插花地等零星经营性用地可采用协议出让方式供地；开发价值低、不能实现经济平衡的更新片区，可联动属地辖区内其他出让地，通过带条件、带方案挂牌进行综合开发。安徽淮南高新区通过“标准地”出让、弹性年限出让、带方案出让等方式，累计收回低效闲置土地405亩。

　　三是探索低效用地再开发。城市更新中的低效用地再开发首先需要科学的规划体系作为支撑。上海市通过制定详细的城市更新规划，明确了低效用地再开发的方向和目标，为项目实施提供了有力保障。广州市也构建了低效用地再开发专项规划，推动土地混合开发利用和用途合理转换。低效用地再开发不仅是土地的物理改造，更是产业升级的过程。苏州出台“鼓励‘工业上楼’工作试点方案”“低效用地再开发试点工作实施方案”等文件，推动低效工业用地向智能网联汽车、航空航天等新兴产业转型。青岛建立了“片区-单元-项目”三级传导体系，将宗地式、碎片化的土地以“片区”模式统筹实施开发建设，提高了土地利用的整体效率。一些地区采取授权实施主体以“总体打包”“肥瘦搭配”等方式统筹实施改造，通过整合优质与低效地块，实现土地资源的优化配置。

　　《意见》提出，“坚持‘项目跟着规划走、土地要素跟着项目走’，加强用地保障，建立健全覆盖全域全类型、统一衔接的国土空间用途管制和规划许可制度”。自然资源部要求，以国土空间总体规划为统领，构建“1+N”规划体系（即1个总体规划+专项规划、详细规划等），明确城市更新战略定位和空间布局。要求编制城市更新专项规划，与详细规划衔接，确保更新项目符合总体规划要求。健全“定期体检、五年一评估”制度，动态监测资源资产开发保护状况，为规划实施提供数据支撑。

　　其次是土地政策的融合创新。在低效用地再开发方面，允许国有土地使用权人通过转让、入股、联营等方式自主改造低效用地；建立零星用地集中改造政策，整合边角地、夹心地等碎片化用地，有限用于公共服务设施和公共空间建设。在土地混合开发与用途转换方面，推行“正面清单+负面清单”管理模式；明确允许转换的用途类型，支持历史建筑、厂房功能转换。在容积率奖励方面，对配建公共服务设施或保障性住房的项目给予容积率奖励或转移；鼓励地上地下空间复合利用。在弹性用地管理方面，推行“工业用地弹性出让”，允许长期租赁、先租后让，降低企业初期用地成本；探索“土地全生命周期管理”，根据产业需求动态调整用地性质和年限。在权益保障和产权创新方面，优化地价计收规则，完善不动产登记制度，支持城市更新后产权分割销售或统一运营。在审批流程上，对符合城市更新专项规划的调整需求。允许“带方案出让”或简化规划审批流程。在市场化运作方面，鼓励引入社会资本，允许社会资本参与土地一级整理和后期运营；支持符合条件的更新项目发行REITs、资产证券化产品。