开云体育- 开云体育官方网站- APP 最新2025北京楼市：西南部新房买家看完此文再决定

2026-01-15 06:43:17　　点击量：

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　　也就是具备稀缺资源的房子一定会再次上涨，只是时间问题，（在你具备条件时应该优先这类产品）， 不具备稀缺资源的房子再次上涨实际是市场头部行情溢出的板块轮动效应，前者更稳健，后者存在一定的不确定性，选择后者是在不具备购买更好房子的情况下又不想错过现在的低价期的过渡策略，前者可以关注下亦庄河西的金域东郡和海梓府两个项目，后者建议优先一些位置不错的老公房吧，像海淀二里庄的石油大院，金融属性会好一些，祝顺利！

　　Q:提问:京总您好！看了您的文章非常受益。我的房产问题想得到您的指点。家庭持有通州两套房，在通州生活，一套在群芳四园的绣江南，62平一居带小院；一套在土桥的华远铭悦园，塔楼，77平两居，这个小区主要是两限房，只有一栋楼的一个单元是商品房，我这套是这个商品房。现在考虑拿其中一套房子置换升级，都不属于核心区，绣江南这个小区几栋低板楼，和对面桃花岛属同一地产物业，户型绿化采光和小院都比较满意，考虑养老使用; 而华远铭悦这套属高层塔楼，两梯六户，东南户型，小区产权又多是两限，贬值预期更大，所以考虑用华远的置换。华远成交价格大概在210-220万左右。

　　预算350万，80-90两居，参考您的文章， 置换到通州核心区。优选武夷花园板块，因为对低板楼更有好感，前期看了BOBO自由城，运河园，牡丹园，紫荆园，香林郡，西上园，这些板楼普遍是2000-2005年的。我对自由城的位置和环境最满意，但预算有限匹配的房源不多，综上，如下问题，1，置换的决策是否正确？ 2，我提到的这几个小区优势或劣势差异明显吗，在选择上您会有什么样排序建议？3，在通州选择20年以上的房龄是否太老，还是有必要跳出低板楼的喜好，考虑运河湾，您的建议是什么？4，自由城顶层无电梯的房子值得购入吗，您对顶层怎么看？5，或者上述以外，您会向我推荐的其他盘是什么？

　　A:回答:您好，如果可以的话建议把现有的两套房子全部卖掉，提高选筹总价，若按照你的思路调整后的这套价值尚可，但绣江南不值得长期持有，离通州核心产业群太远了，通州这种新区只有核心位置值得投资，而非核心区域不说现有市场上的竞产，将来周围全是商品房，任何一种利好都会直接削弱外溢板块的价值，通州本身就是一个兑现周期非常长的区域，核心位置的价格不涨上来很难溢出去，像自由城这种项目他将来的行情一定是受于板块价值的释放，

　　更高品质的楼盘上涨如融御、百合湾、运河湾会带动自由城，如果说你是长期在通州生活工作的话，建议选择生命周期更长的项目，如武夷花园上述的三个，或者万达旁的次新，你想啊通州的价值释放可能需要5年以后或者10年以后甚至更长，时间越长房子越老越存在不确定性，自由城是在拿不到更优的项目才选择，你本身可以选择更好的，但为了多留一套不得已选一个中规中矩的方向上不太好，也不太适合通州的市场，建议你认线置换实操论，抄底与逃顶。祝顺利！

　　Q:提问:星主您好，我这边是因为工作调动，考虑置换到丽泽附近区域居住，同时改善居住条件，预算大概是2000-2300。在丽泽周边看了一圈楼盘，最后相中了煜泽台的大面积下跃，主要是感觉项目位置符合位置需求，同时项目旁边环境尚可，且项目内平层产品得房率不高，性价比不高，而其他丽泽板块的平层产品目前没有特别吸引我们的，或者就是位置不太符合我们的需求。置换来源目前暂定两套房产，一套是古城的长安九里的139三居户型，之前买在了21年的高点，近期价格跌了很多，心理预期出手是亏30％以上的，

　　但是因为考虑到这个板块将来新房持续供应，价格不太可能修复，还是决定出掉；另一套是太平路44号院的130平四居， 主要是房龄较老考虑出掉，传闻近期可能加装电梯，但预计能出手的单价也比之前降了不少。这样算下来，可能还需要额外补充700万左右的现金才能买到煜泽台的下跃，自认为把长安九里和太平路44号院的持仓换成煜泽台下跃，可以算是平替，但额外投入700万在七里庄板块是否值得比较纠结，因为还需要部分贷款。另外，还有一套美景东方三期的113平三居，因考虑将来父母从外地来北京，不一定一起住下跃，需要留房，同时美景的房子近期也下跌很多，

　　但预计还能500-600万出掉，这样只需要再贷点款就凑齐了，基本不用损耗手里现金，也在纠结。想请问星主： 1.目前感觉丽泽周边没有什么特别好的区域， 如果说要兼顾一些保值需求，是否应当考虑先出手长安九里和太平路44号，继续持币等待中海丽金府和明年要出的万泉寺B地块？还是担心丽泽周边将来持续供地，继续背刺，即便买了此类产品也很难保值，听说亚林西的北京悦府比较坚挺，是否值得入？还是说即便是丽泽也很难考虑保值，还是居住体验选择优先，安心选择下跃？2.目前将美景东方出手换成煜泽台下跃的一部分持仓，是否值得？美景东方的区域，我将来也不太看好，星主是否可以给一些建议？3.如果需要满足丽泽工作和将来孩子五一上学的需求，还有什么较好的区域，项目，也想请星主推荐一下。谢谢您～

　　A:回答:您好，1、将长安九里、太平路44号院及美景东方换到丽泽板块，如你描述的煜泽台或者是其他新项目，从产品角度属于升级，按照你的仓位属性属于有效置换，丽泽作为西南方向唯一的产业载体，将来的想象空间一定是高于长安九里的，或者说长安九里将来的行情走向，和丽泽的发展有直接关系，也就是从区位上去理解这种置换对于资产价值是提升的。但如果抛开置换路径，按2000万总价从产品角度去看，这个价位买丽泽属于低效配置，不管是传言“更保值”的北京悦府还是未来的万泉寺新地块， 都属于资源错配。丽泽本身的板块属性以及与西城交界因素，中短期支撑不住2000万以上的标的，

　　这个总价在存量市场流动性打折的概率90%以上，改善性豪宅流动性打折价值必然打折。2000万以上靠近丽泽我可以考虑广外的朗琴园，能拿到近200平的面积，红山世家可以拿到160平的面积，西直门的长河湾也能拿到160平的面积，再往东我可以考虑中海紫御公馆、朱雀门、一瓶，面积同样在150以上，东西海三区和丰全是两个概念， 豪宅产品地段属性跨度越大受影响越大，丽泽周边的持续供地只是一方面，或者说影响不大，临近西城的次新盘才是影响最大的，买上述的三个板块一样可以通勤到丽泽，同时还可以享受本地优质的民生资源，但你买丽泽以外，

　　东西海的资源和你就没关系了，这是其一，其二抛开上述的两项因素，从区域本身去看煜泽台的地段资源配不上2000万的标的，改善型项目以及豪宅产品地段资源比楼盘资源更重要，地段资源包括了民生、人文和城市环境，这三项是房地产主要价值的来源， 一套房子现在的价格以及未来的价格也是这三项资源的稀缺性决定的，在这个基础之上才是楼盘，脱离了这三项因素再谈楼盘品质就没意义了，也可以说不以这三项资源去买房，完全是处于个人对楼盘的喜好程度。

　　Q:提问:拜读了您星球的精华文章，受益良多，想请教一下。我们的情况：1.房产：有马连洼天秀路一套2002年188平的四居，户型和物业管理比较一般，房贷余额还有170，大约能卖1300多。有过渡住房，过渡时间比较宽裕。2.资金：手头另外还有1000资金。现金流比较少，每年30万，稳定但增长不会太快。所以需要留足生活费用，如果贷款还需要留足一定年限的还贷资金。综上，现金大概是1700，如果贷款总价还可以适当增加一些。 3.置换目的：主要考虑是提高居住品质和资产成长效率。近几年房价下跌，心仪的一些目标盘也不再那么高不可攀，看到了一点上车机会。当前房产年代偏长，

　　小区环境一般，户型楼层不好。问题：1.麻烦您从成长效率的角度看，当前的持仓是否有升级的必要？2.家里有二孩和老人，需要4居，看了橡树湾、如园、西山壹号院，目前的预算拿不到有效的4居。拜读了07#，考虑上一定杠杆拿到有效筹码。按照当前情况，您帮忙分析分析是否有必要上杠杆？ 3.操作策略上，考虑先卖后买，持币寻找好的标的，希望有议价空间或捡漏机会。这样操作可行吗？文章里讲市场回暖通常先交易量涨，然后价格涨，在持币寻找标的的过程中，是否可以通过盯紧交易量防止被市场甩下车。4.不考虑学区，重点在海淀几个核心板块选筹，按照我们的情况，麻烦您给推荐适合的楼盘和户型，主要考虑成长效率和居住品质。

　　A:回答:您好，1、马连洼路以北包括临近的区域，是整个海淀增量最大的区域，且还有大量土储，也就是说这个区域将来的商品房会越建越好，尤其是三居以上的改善盘，而海淀是不缺购买力的，即便是在熊市只要建出好房子一样可以卖出高价，这种区域如果是居住体验一般的项目，只能说将来的地段价值再次释放表现不会差，但上限就低了，可以理解为普盘的再次上涨实际是霸盘行情的溢出，不具备升级条件，可以作为中短期过渡资产，反之就要考虑将来的上限问题了。2、使用杠杆一部分原因是为了拿到有效盘，

　　另外一部分原因是为了放大本金收益， 核心位置具备稀缺性的楼盘将来的价格一定会再次上涨，只是时间问题，第一是需求端的改善市场到目前为止并没有大量释放，第二是供应端整个海淀城区就不说了，五环以北真正的豪宅产品越往后越稀缺，价格同样也会越来越高，暂且不谈对面积的实际需求，只从效率方面1700的本金应该要按照可承受的月供去最大限度使用杠杆。3、市场呈下跌趋势才考虑先卖后买，这种操作是为了增加货币的购买力，反之如果市场已经由下跌转向上涨趋势，只要不是流动性非常弱的都是不能先卖的，或者说退一步也要同时进行，

　　明年的利好会比今年更大，不建议去较真价格低， 市场下跌和回暖两种情绪被放大之后都会影响到卖家，没有人能精准抄到绝对的底价，根据趋势判断一个好的窗口期，挑一套好房子也是不错的选择，这种考虑更稳健。4、你描述的几个项目都很好，壹号院240左右的平层户型和如园的四居都不错，橡树湾可以重点看五期240左右的，性价比更高，对比世华龙樾200左右的，其次可以往万柳看，碧水云天、涧桥泊屋、锋尚国际这三个盘的价格已经很好了，也有你要的户型，最终如果高杠杆可优先城区，低杠杆可五环外，关于产品上的选择建议你参考星球精华栏文章01北京楼市的十年主流预判，祝顺利！

　　Q:提问:您好，两套房一套在良乡大学城瑞雪春堂120平四居，一套长阳半岛120平三居，现在想给孩子在市区买套房上学用，两个孩子还有老人，想买个三居，初步看了看了几套房，东城区的左安漪园东向110三居，客厅采光有点遮挡，还有一套东西110多的三居，临街低楼层价位都在750左右，东环居苑回迁塔楼100平三居，低楼层750，海淀太平路48号院，3居80平 90年的房，也是700多，恩济里81平中楼层3居 535，车道沟南里顶层87平565，89年塔楼，西城红莲中里西南北92平央视塔楼770，三义里海润花园5层三居115平，710 想问问您1.这几套哪个价格合适点，长期从保值流通性角度考虑选择哪套比较好？

　　2.房山的这两套房还有没有持有的必要，长阳的房子是在前几年高点560买的，现在卖400都够呛，赔的有点太多，良乡瑞雪的房子我们相同户型最高卖到过420，现在也就280左右，我看了您的文章，知道您一直强调要买城区核心资产，但我看最起码也要1300以上才有您说的价值，除非我把这两套都卖了，差不多能够上，但是又觉得一是把所以资金都弄到一套房子上风险有点大，二是觉得长阳的房子赔的有点多，比较纠结，想听听您的意见，感谢！

　　A:回答:您好，第一：风险的大小与套数无关，不是说你把资金分散开就能规避风险，房地产的价值是自身的稀缺性决定的，稀缺性决定了今天的价格和未来的价格，不具备稀缺性的房子，不会因为你压缩单套面积而改变自身价值。第二：若按照投资角度，房山这种区域本就不应该直接布局两套，不管是处于哪方面的考虑在这种区域直接买两套方向都不太好，如果当初在进场时将另外一套买到市区，或者全买到市区，暂且不谈是否核心地段，即便是普通位置他的抗跌性及下跌后的回弹效率都优于房山， 讲的直白一点风险的大与小是判断对错的结果，从这个角度去考虑，

　　卖掉房山去买市区实际是在纠错。用折价出货的方式去换更优质同样经历过下跌的项目，赚的是将来房价上涨之后上限更高的那部分空间和更好的资产价值，这是折价出货的意义。如果在这个过程中你有很好的现金流，或者成本比较低的融资渠道，也就是不用折价出货一样可以在低价期拿到好货，那就不用在这个节点出货。反之就没有更好的选择了，折价出货去置换是权衡利弊之后的最优策略。 如果按照你意向的方向，保留房山两套再买一套你描述的其中一套，